Le compromis est signé, la vente semble acquise, et des fissures apparaissent sur la façade quelques semaines avant le rendez-vous chez le notaire. Ce scénario, devenu fréquent après la sécheresse de 2026, place vendeur et acheteur dans une zone que peu de particuliers connaissent : le bien est encore juridiquement au vendeur, mais il est déjà promis à l’acheteur. Qui supporte le désordre, qui doit le déclarer, et la vente peut-elle encore se faire ou se défaire ? Voici les règles du jeu et la marche à suivre pour chaque partie.
En principe, tant que l’acte authentique n’est pas signé, le vendeur reste propriétaire du bien : c’est donc lui qui supporte les désordres qui surviennent pendant cette période. La plupart des compromis reportent en effet le transfert de propriété à la signature chez le notaire, et mettent à la charge du vendeur une obligation de conserver le bien dans l’état où l’acheteur l’a visité et accepté.
Des fissures qui apparaissent ou s’aggravent entre les deux signatures ne sont donc pas le problème de l’acheteur : elles modifient la chose vendue, et l’acheteur a accepté d’acheter un bien dans un état donné, pas un bien fissuré. Après la sécheresse de 2026, ce cas de figure s’est multiplié : des compromis signés au printemps ont vu les sols argileux se rétracter pendant l’été, et des maisons intactes à la visite présentaient des fissures visibles au moment de passer chez le notaire. La suite dépend de la gravité du désordre, de la réaction du vendeur et de la qualité des constats effectués.
Trois règles structurent la situation. La première est le report du transfert de propriété : dans la quasi totalité des ventes de maisons, le compromis stipule que la propriété et les risques ne passent à l’acheteur qu’à l’acte authentique. Jusque là, le bien reste aux risques du vendeur. La deuxième est l’obligation de délivrance et de conservation : le vendeur doit livrer le bien dans l’état où il se trouvait au jour du compromis, ce qui lui impose d’entretenir et de protéger la maison jusqu’à la signature.
La troisième concerne les cas extrêmes : le code civil prévoit de longue date que si la chose vendue est détruite en totalité avant la vente, celle-ci est anéantie, et qu’en cas de perte partielle l’acheteur peut choisir entre renoncer ou acheter avec un prix revu à la baisse. Des fissures structurelles graves apparues avant l’acte se rattachent à cette logique de perte partielle. La jurisprudence a d’ailleurs admis qu’un acheteur de bonne foi pouvait refuser de réitérer la vente après un sinistre survenu entre le compromis et l’acte, quand le vendeur n’avait pas pris les précautions nécessaires pour conserver le bien. Chaque dossier reste apprécié au cas par cas : l’accompagnement du notaire est indispensable.
L’acheteur qui découvre des fissures avant la signature dispose de trois leviers : faire constater, renégocier ou refuser de signer. La première urgence est le constat : photographies datées, visite contradictoire avec le vendeur et l’agent, et idéalement passage d’un expert indépendant qui qualifie le désordre. Savoir si la fissure est active ou stabilisée et si elle touche la structure change toute la discussion.
Si le désordre est mineur, la vente peut se poursuivre avec une remise en état aux frais du vendeur ou une révision du prix actée par le notaire. Si le désordre est sérieux, l’acheteur peut refuser de réitérer tant que le bien n’est pas remis dans l’état du compromis, voire renoncer à la vente dans les cas graves. Attention aussi au volet documentaire : l’état des risques doit être à jour au moment de l’acte, et un sinistre déclaré entre temps par le vendeur doit vous être signalé. Ne signez jamais en l’état en comptant régler le problème après : une fois l’acte signé en connaissance des fissures, elles ne sont plus un vice caché et votre marge de manoeuvre s’effondre.
Le vendeur confronté à des fissures avant la signature a une obligation centrale : informer l’acheteur sans attendre, et traiter le sinistre comme s’il restait dans la maison. Cela commence par la déclaration à l’assurance habitation : si la commune obtient une reconnaissance catastrophe naturelle sécheresse, le sinistre doit être déclaré dès que vous en avez connaissance, puis au plus tard trente jours après la publication de l’arrêté au Journal officiel. Le fait que la vente soit en cours ne suspend rien.
Dissimuler l’apparition des fissures pour sauver la vente est la pire option : l’acheteur qui les découvre après coup dispose des recours pour vices cachés et pour dol, et la dissimulation en cours de vente est précisément le type de comportement que les juges sanctionnent. À l’inverse, un vendeur transparent garde la main : constat contradictoire, rapport d’expertise indépendant, proposition claire (remise en état avant l’acte, ou révision du prix intégrant le coût chiffré des travaux), et traitement du sort de l’indemnité d’assurance dans l’acte avec le notaire. La plupart des ventes survivent à des fissures déclarées et chiffrées ; très peu survivent à des fissures cachées.
Le sinistre survenu avant l’acte authentique relève de l’assurance du vendeur, puisqu’il est encore propriétaire au moment du dommage. C’est donc lui qui déclare, qui reçoit l’expert de l’assureur et qui perçoit en principe l’indemnité. Mais le sort de cette indemnité doit être réglé noir sur blanc dans l’acte : soit le vendeur réalise les travaux avant la signature, soit l’indemnité ou la créance d’indemnité est transférée à l’acheteur avec l’accord de l’assureur, soit le prix est révisé en conséquence.
Depuis le décret 2024-82, l’indemnisation catastrophe naturelle doit permettre la remise en état effective du bien selon le rapport d’expertise, et l’information de l’acquéreur sur ce point est encadrée. Si le dossier catastrophe naturelle est encore en cours d’instruction au moment prévu pour l’acte, le calendrier devient un vrai sujet : reporter la signature, prévoir une clause réglant le sort de l’indemnité à venir, ou renégocier sur la base d’un chiffrage indépendant. En cas de désaccord avec l’expert de l’assureur sur l’ampleur des dommages, une contre-expertise permet de défendre une évaluation réaliste, dans l’intérêt des deux parties.
Entre compromis et acte, chaque semaine compte, et la décision de signer, renégocier ou renoncer ne doit reposer que sur des faits établis. C’est exactement le rôle d’une expertise indépendante en urgence : qualifier les fissures (origine, gravité, activité), dire si la structure est en cause, chiffrer les travaux et fournir un rapport écrit opposable que le notaire peut annexer et que les deux parties peuvent utiliser pour renégocier sereinement.
Pour l’acheteur, le rapport évite d’acheter un désordre structurel au prix d’une maison saine, ou au contraire de renoncer à une bonne affaire pour des fissures superficielles. Pour le vendeur, il démontre la transparence et sécurise la vente contre tout contentieux ultérieur. Chez Check my House, nos experts interviennent partout en France, à partir de 590 euros pour un appartement et 720 euros pour une maison, jusqu’à 50 m2, analyse des documents, expertise sur site et rapport compris. Contactez-nous dès l’apparition des fissures : plus le constat est précoce, plus les options restent ouvertes.
Fissure active ou stabilisée : comment trancher
La reconnaissance catastrophe naturelle sécheresse
Contre-expertise assurance fissures
Les réponses aux questions des acheteurs et des vendeurs confrontés à des fissures entre le compromis et l’acte authentique.
En principe le vendeur : le transfert de propriété est généralement reporté à l’acte authentique, le bien reste donc à ses risques et il doit le livrer dans l’état du jour du compromis. Des fissures nouvelles ou aggravées relèvent de sa responsabilité et de son assurance, pas de celles de l’acheteur.
Oui, dans certains cas. La jurisprudence a admis qu’un acheteur de bonne foi refuse de réitérer la vente après un sinistre survenu entre compromis et acte, le vendeur devant conserver le bien en l’état. Pour un désordre mineur, le juge privilégiera plutôt la remise en état ou la révision du prix. Faites qualifier le désordre par un expert avant de décider.
Oui, sans délai. Le devoir d’information s’applique jusqu’à l’acte : taire un désordre nouveau expose au dol et aux vices cachés après la vente. Un vendeur transparent qui fait constater, déclare à son assurance et propose une solution chiffrée conserve de bien meilleures chances de mener la vente à terme.
Le vendeur, car il est encore propriétaire et assuré du bien au moment du dommage. Si un arrêté catastrophe naturelle est publié, la déclaration se fait dès la connaissance du sinistre puis au plus tard trente jours après la publication au Journal officiel. Le sort de l’indemnité se règle ensuite dans l’acte avec le notaire.
Le code civil prévoit qu’une destruction totale de la chose avant la vente anéantit celle-ci, et qu’une perte partielle ouvre à l’acheteur un choix entre renoncer ou acheter à prix réduit. Des fissures structurelles majeures peuvent s’inscrire dans cette logique, mais l’appréciation se fait au cas par cas avec le notaire et, si besoin, le juge.
Oui, c’est l’issue la plus fréquente pour les désordres réparables : les parties signent un avenant ou actent dans l’acte authentique une révision du prix fondée sur le coût chiffré des travaux. Un rapport d’expertise indépendant donne la base objective de cette renégociation et évite les estimations fantaisistes dans un sens comme dans l’autre.
Si l’acheteur renonce légitimement parce que le bien n’est plus dans l’état du compromis, il est fondé à récupérer son dépôt de garantie, le défaut venant du bien et non de lui. En cas de désaccord, la question se tranche entre notaires ou devant le juge, d’où l’importance des constats datés et du rapport d’expertise.
Il doit être à jour au moment de l’acte authentique. Un document de plus de six mois ou rendu inexact par un événement nouveau (arrêté catastrophe naturelle, sinistre déclaré) doit être actualisé entre le compromis et la signature. Un sinistre sécheresse survenu entre temps entre précisément dans ce qui doit être porté à la connaissance de l’acheteur.
Non, par définition : un vice caché est un défaut antérieur à la vente que l’acheteur ne pouvait pas connaître. Des fissures visibles et connues avant la signature doivent se traiter avant l’acte, par remise en état, révision du prix ou renonciation. Si l’acheteur signe en les connaissant sans réserve, il lui sera très difficile de s’en plaindre ensuite.
Une expertise indépendante s’organise généralement en quelques jours à quelques semaines selon la région, ce qui reste compatible avec un report de signature raisonnable. Le rapport écrit qui en résulte (origine, gravité, activité, chiffrage) donne aux deux parties et au notaire la base pour décider vite et sur des faits.
Code civil (vente, obligation de délivrance, perte de la chose), article L125-5 du code de l’environnement, décret 2024-82 relatif à l’indemnisation catastrophe naturelle, jurisprudence de la Cour de cassation sur le sinistre survenu entre compromis et acte, textes consultables sur Legifrance.
Nos experts interviennent en urgence entre le compromis et l’acte : qualification des fissures, chiffrage des travaux, rapport opposable pour renégocier ou décider. Expertise à partir de 590 euros pour un appartement et 720 euros pour une maison, jusqu’à 50 m2, analyse des documents, expertise sur site et rapport compris. Contactez-nous.
